เรียกว่าเป็นเรื่องที่ไม่ว่าเราจะเป็นคนได้รับ หรือเป็นเจ้าของที่ต้องให้หรือขายต่อคนอื่น ก็น่าจะต้องทราบไว้เป็นพื้นฐานเเพราะอย่างน้อยหากในการตกลงราได้เป็นคนจ่ายค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน เราก็จะได้พอประเมินราคาได้บ้างคร่าวๆเพื่อไปชำระอย่างครบถ้วน ไม่ต้องกังวลใจว่าเงินที่เตรียมมานั้นจะเพียงพอหรือไม่กับค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น วันนี้มีหลากหลายกรณีมากมาให้ทราบไม่ว่าจะเป็นพ่อให้ลูก แม่ให้ลูก มรดก หรือการซื้อขายก็ตาม ก่อนอื่นมาทำความรู้จักค่าใช้จ่ายหลักๆที่ใช้กันในการโอนที่ดินกันค่ะ
สำหรับการทำเรื่องโอนที่ดินไม่ว่าจะเป็นโอนที่ดินมรดก, โอนที่ดินจากการซื้อขาย, โอนที่ดินการให้จากพ่อให้ลูก แม่ให้ลูก และกรณีอื่นๆจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินหลักๆ 5 ชื่อด้วยกันได้แก่ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าอากรแสตมป์, ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน และค่าคำขอ
สำหรับการโอนที่ดินในกรณีที่มีการจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์(จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง) จะเว้นการจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของที่ดินนั้นๆถือครองมาเกิน 5 ปี ก็จะทำการจ่ายอากรแสตมป์เพียงอย่างเดียว โดยการจ่ายอากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นจะจ่ายใน % ของราคาประเมิน หรือราคาขายก็ขึ้นกับว่าราคาไหนสูงกว่ากันก็จ่ายในราคาที่สูงกว่า
ข้อมูลเหล่านี้จะสามารถช่วยให้เราคำนวนค่าโอนที่ดินได้ว่าประมาณเท่าไหร่ โดยแต่ละกรณีก็จะมีค่าใช้จ่ายเหล่านี้แตกต่างๆกัน ไม่จำเป็นต้องเสียค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้เสมอไป ซึ่งมีรายละเอียดแต่ละแบบดังนี้
ค่าโอนที่ดิน มรดก
การโอนที่ดินมรดก คือการที่เจ้าของที่ดินนั้นๆได้เสียชีวิตลงแล้ว จึงมีการโอนเพื่อส่งมอบมรดกให้แก่ผู้ที่จะรับช่วงต่อ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายหลักๆ 2 อย่างคือ ค่าคำขอ ราคาแปลงละ 5 บาท และค่าธรรมเนียมจดทะเบียนที่จะแตกต่างกันไปตามกรณีสถานะของผู้ได้รับมรดกที่มีกับเจ้าของ ดังนี้
กรณีโอนที่ดินมรดกให้แก่ ผู้สืบสันดาน เช่น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ หรือโอนให้บุพพการีอย่างพ่อแม่ ปู่ย่า ตายาย ทวด ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจะจ่ายเพียง 0.5% ของราคาประเมินเท่านั้น
ต่อมากรณีแต่งงานมีคู่สมรสแล้วมรดกตกทอดให้คู่สมรส ก็จะเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเพียง 0.5% ของราคาประเมินเช่นกัน
แต่ถ้าต้องการโอนให้บุตรบุญธรรม, พี่น้อง, หรือญาติคนอื่นๆ จะต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 2% ของราคาประเมิน
ค่าโอนที่ดิน แบบซื้อขาย
เรียกว่าเป็นการโอนที่ดินซื้อขาย ก็แน่นอนว่าเป็นเชิงพาณิชย์แน่นอน โดยมีค่าใช้จ่ายหลักๆในการซื้อขายดังต่อไปนี้
สำหรับการโอนที่ดินซื้อขายมีค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขายหรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยจะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ตามขั้นบันไดของปีที่ถือครองยิ่งถือนานยิ่งจ่ายถูก และค่าคำขอราคาแปลงละ 5 บาท
ซึ่งการโอนที่ดินถ้าถือครองเกิน 5 ปีก็ไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยให้จ่ายเป็นค่าอากรแสตมป์แทน
ค่าโอนที่ดิน พ่อแม่ให้ลูก, ให้คู่สมรส, ฯลฯ
การโอนที่ดินแบบโอนให้ คือเจ้าของที่ดินนั้นๆยังมีชีวิตอยู่และประสงค์ที่จะโอนให้แก่ผู้รับ โดยแต่ละสถานะของผู้รับต่อเจ้าของที่ดินแต่ละแบบจะมีการคิดค่าใช้จ่ายหลักๆที่แตกต่างกัน ดังนี้
กรณีการโอนที่ดินของพ่อแม่ให้ลูก ซึ่งกรณีนี้ลูกจะต้องเกิดจากบิดามารดาที่จดทะเบียนสมรสกัน มีการรับรองบุตรจริงๆเท่านั้น ซึ่งค่าโอนที่ดินจะประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมโอน 0.5% ของราคาประเมิน, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน และค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
สำหรับกรณีลูกนอกสมรส นั่นก็คือไม่มีการจดทะเบียนสมรสด้วยกันระหว่างพ่อกับแม่ หรือลูกไม่ได้รับการเซ็นต์รับรองบุตรจากพ่อ จะมีค่าใช้จ่ายดังนี้ ค่าธรรมเนียมโอน 0.5% ของราคาประเมิน, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามราคาประเมินทุนทรัพย์, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (คิดตามขั้นบันไดว่าเจ้าของที่ดินถือครองนานแค่ไหน ยิ่งนานยิ่งจ่ายน้อย) และค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
ต่อมากรณีการโอนที่ดินระหว่างคู่สมรส จะมีค่าใช้จ่ายเหมือนกับลูกนอกสมรส ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน 0.5% ของราคาประเมิน,ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามราคาประเมินทุนทรัพย์, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (คิดตามขั้นบันไดว่าเจ้าของที่ดินถือครองนานแค่ไหน ยิ่งนานยิ่งจ่ายน้อย) และค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
สุดท้ายกรณีการโอนที่ดิน ให้ญาติ ให้พี่น้อง จะจ่ายค่าโอนที่ดินคล้ายการโอนที่ดินเพื่อการขาย ซึ่งมีรายละเอียดค่าใช้จ่ายหลักๆได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย และสุดท้ายค่าคำขอคิดแปลงละ 5 บาท
อ้างอิง: dol.go.th ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ีสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต
